家賃・管理費の滞納にお困りの場合の対応方法や督促の手順

不動産の賃貸営業をしている方にとって、借主の家賃・管理費の滞納は大きな悩みの種の1つです。しかし家賃・管理費の滞納をそのまま放置しておくと様々な問題が出てきます。直接的には、家賃・管理費が大家さんの手元に入らないために、不動産賃貸経営が立ちいかなくなる恐れがあることです。家賃・管理費を滞納している借主は大半は経済的資力がないため払えないのはいうまでもありません。そこで、半年も放置しているともはや弁済する目処がつかない状態になり、滞納分の家賃・管理費の回収は著しく困難になるでしょう。
また、他の借主は管理費を捻出しているために、管理費を滞納する借主に対して不満の声が上がると考えられます。マンション・アパートを1つの生活コミュニティ（生活圏）と捉えれば、コミュニティ内部に不和が生じ、結果として他の借主が離れていくことも考えられます。このように、借主の家賃・管理費の滞納は実は大きな問題を孕んでいることがわかります。

家賃・管理費の滞納に対して取りうる手段として、①交渉、②内容証明郵便による督促、③家賃・管理費支払請求訴訟が考えられます。

①交渉
立ち退きを迫るよう借主に対して交渉するのは常套手段でしょう。しかし何かと理由をつけてなかなか退いてくれない場合も多いのが現実です。さらに現行の借地借家法は借主に大きな保護を与えており、賃貸借契約の契約解除をするために貸主（大家さん）は正当事由がなければならないとされています（借地借家法28条）。このような事情のため、対面での交渉はそもそも借主が話を聞かないような状況になりがちです。

②内容証明郵便による支払督促
そこで、次の手段として内容証明郵便による家賃・管理費の支払督促（催告）をすることが考えられます。
まず、家賃・管理費の支払を依頼する旨の内容証明郵便を借主に通知しましょう。交渉と比べた内容証明郵便の強みは、差出人が顔見知りの貸主であるにもかかわらずわざわざ文書で送られてくることです。このような催告により、事の重大さを借主が認識できると考えられます。

③家賃・管理費支払請求訴訟
内容証明郵便の通知により貸主が家賃・管理費を支払ってくれない場合は、賃貸借契約に基づく家賃・管理費の支払いを請求する調停または訴訟になると考えられます。また、このまま家賃・管理費を支払わないまま居座られても困るというのであれば、債務不履行による契約解除を理由として借主に対し明け渡し請求訴訟をすることになります。ここで貸主・借主がそれぞれ原告・被告となり双方が証拠・主張を出し合いながら審理が行われていきます。
訴訟を行っていくうちに和解の方向に向かっていくことがあります。そして和解により紛争が解決すれば良いのですが、そうでない場合は審理を経て裁判所の判決により請求の当否が決まります。

以上のプロセスにより立ち退き問題が解決することになります。もっとも、③訴訟の場合には経済的・時間的コストがかかるため、「最後の手段」という認識が一般的でしょう。②督促（催告）の段階で「威嚇」として法的手段に則る旨を記していれば、大半の場合は家賃・管理費の支払いに応じてくれます。もっとも訴訟の前に弁護士を介した立ち退き交渉などで対応していくのがベストです。

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