賃料増額請求・減額阻止

不動産賃貸営業をしていく中で、現在の賃料では建物を管理したり、修繕費用が賄えなくなるような状況が生じることがあります。原因は様々でしょうが、例えば土地価格の高騰だったり、経済変動が主な原因でしょう。このような場合に、不動産の貸主（大家さん）は借主に対して賃料の増額を請求できることがあります。

土地や家屋といった不動産の賃貸借契約を具体的に規律している借地借家法は、借貸増減請求権を規定しています。これによると、建物の借貸が、
①土地もしくは建物（以下、土地等）に対する租税その他の負担の増減が生じた
②土地等の価格の上昇もしくは低下その他の経済変動の事情がある
③近隣の同種の土地等と比べて賃料が不相応である
というの①〜③いずれかの事情があるときは、契約の当事者は契約の相手方に対して、契約の条件にかかわらず将来に向かって建物の賃料の増減を請求することができるとしています（借地借家法32条1項本文）。

つまり、賃料増減請求は賃料に影響する諸事情（①〜③）があれば賃料の増減を請求することができるというものですが、大事なポイントは、契約の当事者、つまり貸主と借主の双方がこの借貸増減請求権を有することができるということです。貸主が賃料の増額を求めるのに対して、貸主は増額を阻止したいだろうし、借主が賃料の減額を求めるのに対して、貸主は減額を阻止したいということになるわけです。両者の請求は表裏一体なわけです。

また、貸主が賃料増額請求権を有していると思っているからといって必ずしも借主が賃料の増額に応じてくれるというわけではありません。そこで、裁判所を利用した賃料増額請求をすることになります。
裁判所を利用するというと、「訴訟」というイメージが一般的だと思いますが、訴訟をするには経済的・時間的なコストが生じます。不動産経営をしなければならない大家さんにとってはなかなかその余裕がないと思います。賃料増額請求をするにあたりまず行われるべきものは調停になります。訴訟とは異なり裁判官ではなく、調停委員が双方の主張を聞いて解決案を提示するという紛争解決手段になります。そこで貸主の言い分が理にかなっているかを総合的に考慮されることになります。

調停が整わなかった場合に訴訟を行うという選択肢が出てきます。訴訟においては貸主が賃料増額請求権を有しているか否かを上記①〜③に照らし合わせて審理されます。なお、訴訟の中で和解（裁判外の和解）に持ち込める可能性が高いです。
こうして賃料増額（減額）請求がなされます。

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