建物明け渡し・立ち退き交渉の流れ

例えばマンションの住人が家賃を半年ぐらい滞納し、支払ってくれないのなら立ち退いて欲しいと感じるのはもっともなことです。しかし現行の法律では借主の立ち退きには要件が課せられています。これらを概説し、不動産の明け渡しをすることができるような方法を見ていきましょう。

まず不動産の貸主と借主の間には言うまでもなく賃貸借契約が成立しています。おおよその不動産賃貸借契約においては賃貸借の期間を設けてありますが、当事者が期間の満了の1年前から半年前までの間に相手方に対して契約を更新しない旨の通知をしない限り従来の契約を更新したものと見なされます。（借地借家法26条1項本文）。
また、不動産の貸主が賃貸借の解約の申し入れをした場合でも、解約申し入れの日から半年はその賃貸借契約は継続することになります（同法27条1項）。
そして、貸主による解約の申し入れは貸主が借主に対して明け渡しの条件としてなんらかの財産上の給付をしているなど正当事由が要求されます（同法28条）。

このように、不動産（借家）の賃貸借契約は借主に大きな法律上の保護が与えられています。
ではこのようにかなり厳しい要件のもとで貸主（大家さん）はどのように借主に対して不動産の明け渡し・立ち退きを請求すればよいでしょうか。ここでは、①交渉、②内容証明郵便の送付、③裁判を利用した不動産の明け渡し・立ち退き請求が主な手段となります。

①交渉
立ち退きを迫るよう借主に対して交渉することは当然の行動です。しかし何かと理由をつけてなかなか立ち退きを拒否する場合が多いのが現状でしょう。そこで他の手段を利用するという方法が出てきます。

②内容証明郵便の送付
そこで、まずは内容証明郵便などで契約解除の旨を借主に通知することが手段として考えられます。このときに大事なのは契約解除の理由を明確に付すことです。当事者同士の対面形式による交渉と異なり、内容証明郵便を送付するということは書面で請求内容（立ち退き等）が伝えられます。このように、あえて内容証明郵便を送ることにより借主も事の重大さ、さらに貸主の請求が冗談ではないということを認識させることが期待できます。

③裁判を利用した不動産の明け渡し・立ち退き請求
内容証明郵便の通知により貸主が立ち退いてくれない場合は、債務不履行による契約解除を理由として借主に対し明け渡し請求訴訟をすることになります。ここで貸主・借主がそれぞれ原告・被告となり双方が証拠・主張を出し合いながら審理が行われていきます。
訴訟を行っていくうちに和解の方向に向かっていくことがあります。そして和解により立ち退きが成功すれば良いのですが、そうでない場合は審理を経て裁判所の判決により明け渡し請求の当否が決まります。

以上のプロセスにより立ち退き問題が解決することになります。もっとも、訴訟には経済的・時間的コストがかかるため、「最後の手段」という認識が一般的でしょう。そう考えると、訴訟の前に弁護士を介した立ち退き交渉などで対応していくのがベストです。

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